وافقت وزارة الإسكان والأجندة العمرانية الاسبانية على مؤشر الأسعار المرجعي، والذي سيدخل حيز التنفيذ غدًا. فهو يسمح لنا بالامتثال لأهداف قانون الحق في السكن وهو جزء من التزامات الإصلاح المدرجة في خطة التعافي والتحول والقدرة على الصمود.

ويتضمن القانون تدابير لزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، ومنع حدوث حالات متوترة في سوق الإيجار ودعم الشباب والفئات الضعيفة في الحصول على السكن.

ما هو مؤشر أسعار الإيجار المرجعية؟

النظام المرجعي للدولة لأسعار إيجار المساكن (SERPAVI) - المعروف باسم مؤشر الأسعار المرجعية - هو قاعدة بيانات عامة لعقود الإيجار، يتم إنشاؤها وتحديثها دوريًا باستخدام مصادر معلومات حكومية وإقليمية ومحلية مختلفة.

ويقدم معلومات لأصحاب العقارات والمستأجرين كمرجع ودليل لتحديد سعر الإيجار في عقود إيجار المساكن الجديدة. كما يسمح للإدارات العامة بإجراء الرصد والتقييم المناسبين للسياسات التي يتم الترويج لها فيما يتعلق بالإسكان في منطقة معينة.

لا يقدم المؤشر سعرًا مرجعيًا واحدًا، بل مجموعة من الأسعار التي يجب أن يتأرجح السوق بينها لشراء منزل في منطقة محددة وبخصائص معينة.

ما الغرض منه وكيف يمكن أن يؤثر على الإيجار؟

ويسعى المؤشر المرجعي إلى تعزيز سوق تأجير المساكن بشكل أكثر شفافية وتنافسية وتشجيع زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة.

بالإضافة إلى طبيعته المعلوماتية، سيحدد المؤشر حدود أسعار الإيجارات في تلك المناطق التي تم الإعلان عنها. في هذه الحالة، سيتعين على المالكين تحديد الأسعار، على الرغم من أن التأثيرات ستعتمد على عوامل مثل نوع المالك أو الإيجار السابق للمنزل:

في العقود الجديدة الموقعة في المناطق المجهدة، إذا كان المالك مالكًا كبيرًا، فلا يجوز أن يتجاوز سعر الإيجار الحد الأقصى المنصوص عليه في المؤشر المرجعي. ولا يجوز أن يتجاوز السعر المطبق في عقد سابق إذا كان المنزل مستأجراً بالفعل (باستثناء نسبة التحديث السنوي المسموح بها والمحددة بـ 3٪ لعام 2024). وبين هذين القيدين، سيتم أخذ السعر الأكثر فائدة للمستأجر في الاعتبار.

في العقود الجديدة الموقعة في المناطق المجهدة، إذا كان المالك مالكًا صغيرًا، فلا يمكن تجاوز السعر المحدد في العقد السابق إذا كان المنزل مستأجرًا بالفعل (باستثناء نسبة التحديث السنوية المسموح بها والمحددة بـ 3٪ لعام 2024). وفي هذه الحالات، قد يتجاوز السعر الحد الأقصى المحدد في المؤشر المرجعي.

في العقود الجديدة الموقعة في المناطق المجهدة، لمنزل لم يتم استئجاره خلال السنوات الخمس الماضية، قد يقتصر السعر على الحد الأقصى المحدد في المؤشر المرجعي إذا كان ذلك مبررا في إعلان المنطقة المجهدة.

ولا تؤثر هذه القيود على العقود الحالية. وفي كل الأحوال فإن الزيادات السنوية في هذه العقود ستقتصر على نسب التحديث السنوي المسموح بها (3% في 2024).

ما هي المنطقة المجهدة وكيف يتم الإعلان عنها؟

مناطق السوق السكنية المجهدة، والتي تسمى عادة المناطق المجهدة، هي تلك التي يوجد فيها خطر خاص يتمثل في عدم كفاية المعروض من المساكن للسكان، بحيث لا يكون الوصول إليها في ظل ظروف السوق ميسور التكلفة.

إن إعلان المنطقة المتوترة هو مسؤولية مناطق الحكم الذاتي. ومع ذلك، للقيام بذلك، يجب استيفاء أحد المتطلبات التالية:

أن متوسط ​​تكلفة الإيجار أو الرهن العقاري، مضافاً إلى لوازم السكن الأساسية، يتجاوز 30% من متوسط ​​دخل الأسرة.

أن أسعار شراء أو استئجار المساكن قد حققت، في السنوات الخمس الماضية، نمواً متراكماً أعلى بثلاث نقاط مئوية من النمو المتراكم لمؤشر أسعار المستهلكين في منطقة الحكم الذاتي.

الإعلان صالح لمدة 3 سنوات، ويمكن تمديده سنويًا إذا تم الحفاظ على المتطلبات. بالإضافة إلى ذلك، يمكن تحديد خصوصيات لكل منطقة، مثل تعريف ما يعتبر مالكًا كبيرًا.

ماذا يحدث للمنازل التي لا تقع في المناطق المجهدة؟

خارج المناطق المجهدة سيكون مؤشر السعر المرجعي إعلاميًا فقط، وسيكون سعر الإيجار للعقود الجديدة هو السعر المنصوص عليه بحرية من قبل المؤجر والمستأجر.

ومع ذلك، فإن قانون الإسكان يحد من التحديث السنوي لأسعار الإيجارات للعقود الحالية. الحد الأقصى للنسبة المئوية لعام 2024 هو 3%، وبدءًا من عام 2025، سيقوم المعهد الوطني للإحصاء بوضع مؤشر للتحديثات المستقبلية.

إذا تم إجراء تجديدات، فهل تنطبق نفس الحدود على الإيجار؟

ويتوقع قانون الإسكان زيادات إضافية تصل إلى 10% في سعر الإيجار في العقود الجديدة الموقعة في المناطق المجهدة إذا تم تجديد المنازل في العامين الماضيين. وفي كل الأحوال فإن هذه الإصلاحات يجب أن تستجيب لأحد الافتراضات التالية:

الأعمال التي تسمح بتوفير الطاقة غير المتجددة بما يعادل أو يزيد على 30%.

إصلاحات تحسين إمكانية الوصول

تجديدات المنازل المنصوص عليها في أنظمة ضريبة الدخل الشخصي.

أين يمكنني الرجوع إلى مؤشر السعر المرجعي؟

ويمكن الاطلاع على الرقم القياسي للأسعار المرجعية على الموقع الإلكتروني لوزارة الإسكان والمدنيين من خلال الطرق التالية:

الوصول إلى تطبيق ويب يتيح لك معرفة مجموعة من القيم المرجعية لتأجير المنزل، حسب موقعه وخصائصه.

من خلال إدخال العنوان أو المرجع المساحي، والذي يسمح لك بمعرفة المرجع الخاص باستئجار منزل معين، مع مراعاة جميع الخصائص الفردية للعقار.

يمكن الحصول على معلومات للمنازل الواقعة في مباني سكنية جماعية يزيد عمرها عن خمس سنوات، ولا تقل مساحة بنائها عن 30 م2 ولا تزيد عن 150 م2.

كما تقدم وزارة الإسكان والأجندة العمرانية خدمة جديدة لمعرفة القيم المرجعية لتأجير المسكن.

خريطة أسعار الإيجار للسكن

كيف يمكنني التحقق من الأسعار المرجعية للإيجار؟

للحصول على معلومات في النظام المرجعي لأسعار إيجار المساكن الحكومية، يجب عليك أولاً إدخال عنوان المنزل أو المرجع المساحي الخاص به (والذي يمكن الرجوع إليه في المقر الإلكتروني للسجل العقاري).

بعد ذلك، ستصل إلى صفحة تحتوي على معلومات أكثر تفصيلاً حول العقار، حيث سيتم ملء بعض الحقول والبعض الآخر يجب أن يكمله كل مستخدم. يأخذ مؤشر السعر المرجعي في الاعتبار، بالإضافة إلى مساحة ومساحة المنزل، خصائص مثل شهادة الطاقة الخاصة به، وسنة البناء، ومخطط الأرضية، وحالة الحفظ والجوانب التكميلية الأخرى (وجود مصعد ، موقف سيارات، بواب، حمام سباحة...). عند ملء هذه الحقول، سيتم تعديل السعر المرجعي.

يتيح لك التطبيق أيضًا إنشاء تقرير بتنسيق .pdf يتضمن البيانات الأساسية للعقار ونطاق قيم إيجارات المساكن.

ما هي التدابير الأخرى التي يفكر فيها قانون الإسكان لاحتواء أسعار الإيجارات؟

بالإضافة إلى القيود المشار إليها، يخلق قانون الإسكان بيئة مالية مواتية لصغار الملاك الذين يستأجرون منازلهم في المناطق المضطربة. ويسعى هذا إلى خفض أسعار الإيجارات وتحفيز العرض بأسعار في متناول الجميع.

ويتحقق ذلك من خلال تعديل التخفيضات في إيرادات الإيجار في ضريبة الدخل الشخصي. كقاعدة عامة، يستفيد المالك من تخفيض بنسبة 50% على دخل إيجار المنزل. ومع ذلك، يمكن تمديد هذا التخفيض إذا تم استيفاء متطلبات مختلفة، مثل تنفيذ أعمال إعادة التأهيل أو التحسين، أو الاستفادة من برامج الإسكان المحفزة أو المحمية، أو الإيجار لأول مرة للشباب في المناطق المجهدة أو خفض أسعار الإيجارات في المناطق المذكورة.