أصبح الإيجار هو الحل السكني للعائلات التي تسعى إلى الحصول على منزل عمليا خارج نطاق الالتزام. دفع الانخفاض في القوة الشرائية بسبب ارتفاع الأسعار ، إلى جانب تشديد شروط الائتمان ، المستهلكين إلى تأجيل قرارات الشراء الخاصة بهم إلى أجل غير مسمى.

60٪ على الأقل ممن يبحثون عن منزل قد تأثروا بالتغيير الذي طرأ على السياسة النقدية ، ومن بين هؤلاء ، اضطر 24٪ إلى إيقاف عملية الاستحواذ على المنزل باعتبار أن شروط الرهن العقاري لم تعد جذابة ، وفقًا لتقرير حديث. تحليل Fotocasa. وأشارت مديرة الدراسات في البوابة العقارية ، ماريا ماتوس ، لموقع RTVE.es: "نحن نعلم أن عددًا كبيرًا من المشترين المحبطين سيتجهون إلى الإيجار وهذا يزيد من الضغط على الأسعار".

في الوقت الحالي ، يستمر بيع المساكن في الارتفاع. وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن المعهد الوطني للإحصاء (INE) ، في الأشهر الأحد عشر الأولى من عام 2022 ، تم بالفعل تجاوز أكثر من 600000 معاملة وكل شيء يشير إلى اختتام العام برقم قياسي جديد ، ووصل إلى أرقام لم يتم تسجيلها. منذ عام 2007 ، في فقاعة العقارات قبل الأزمة المالية.

ومع ذلك ، توقع الخبراء الذين تمت استشارتهم أن التغيير في الاتجاه سيحدث في الأشهر المقبلة: "بدأ البحث عن الرهون العقارية التي تم توقيعها في نهاية العام في سبتمبر ، ولهذا السبب ربما نشهد الآن تسارع المشترين الذين سارعوا لإغلاق الاتفاقيات مع المؤسسات المالية ليكونوا قادرين على شراء المنزل قبل ارتفاع الأسعار "، كما يقول ماتوس.

وبهذه الطريقة ، اعتبارًا من الربع الأول من العام ، بمجرد "انتهاء مخلفات المشترين" ، سيبدأ هذا الانخفاض في الطلب في الظهور ، كما تتوقع المتحدثة.

سيؤثر الانخفاض في البيع على الإيجار

سيؤثر هذا حتمًا على سوق الإيجارات ، الذي تم التشديد عليه بالفعل. كما يشرح ماتوس ، لم يكن لدى السوق الوقت الكافي لاستيعاب هذا الطلب القوي منذ العودة إلى الحياة الطبيعية بعد الوباء ، وقد أدى ذلك حتماً إلى ارتفاع الأسعار.

"لقد جئنا من وضع إيجاري صعب للغاية ، مع ارتفاع الأسعار على الإطلاق منذ النصف الثاني من العام ، لذا فإن هذه الزيادة في الطلب القادمة من المشترين الفاشلين لا تعود بأي فائدة على سوق الإيجارات الموجود بالفعل. ، كمية قليلة جدًا من العرض "، يضيف. دون الذهاب إلى أبعد من ذلك ، في عام 2022 ، تم الكشف عن انكماش واضح للغاية في المعروض من الإيجارات ، بحوالي 35 ٪ على مستوى البلاد ، وفقًا لبياناتهم.

لكن ما الذي أدى إلى هذا الوضع؟

تشير المتحدثة باسم Fotocasa إلى ثلاثة أسباب: "الضجة" في البيع ، وسحب الإيجار من سوق العطلات واللائحة الجديدة. "السبب الأول لتخفيض مخزون الإيجار هو طفرة البيع ؛ خلال السنوات القليلة الماضية ، دفعت ظروف الائتمان الجيدة العديد من مالكي المنازل إلى سحب منازلهم من سوق الإيجار ونقلها إلى سوق الشراء من أجل بيعها "، يوضح ماتوس.

يضاف إلى ذلك ، يشير ، "مرور العديد من المنازل إلى سوق العطلات" ، التي عادت بالفعل بشكل نهائي بعد تحسن المعطيات الوبائية وانتهاء القيود. ويضيف: "أدى هذا أيضًا إلى إزالة العديد من العروض من سوق الإيجار وخفض هذا العرض بشكل واضح".

وأخيراً ، الإجراءات التي تم وضعها لتنظيم أسعار السوق ، من بين أمور أخرى ، تطبيق حد 2٪ على زيادة الإيجارات والموافقة على قانون الإسكان. ويقول: "هذه إجراءات تثبط عزيمة الملاك وتجعلهم يطرحون منازلهم في سوق البيع" ، أو حتى تركها فارغة. ويخلص الخبير إلى أن "هناك الكثير من انعدام الأمن القانوني في السوق لدرجة أنهم لا يشعرون بالأمان الكافي لعرض منازلهم للإيجار".

العرض ينخفض ​​والأسعار ترتفع

هذا الاستيقاظ في الطلب على الإيجار ، إلى جانب الانخفاض المتزايد في المعروض من المساكن ، ينتج عنه عدم توازن بين العرض والطلب مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. وفقًا لبيانات Pisos.com ، أغلق متوسط ​​سعر إيجار المساكن في إسبانيا عام 2022 بارتفاع قدره 5.11٪.

ومع ذلك ، هناك اختلافات كبيرة حسب المنطقة. بينما سجلت مقاطعة برشلونة زيادة في الأسعار بنسبة 16.3٪ العام الماضي (أغلقت ديسمبر بمتوسط ​​14.17 يورو للمتر المربع) وجزر البليار بنسبة 18.3٪ (13.85 يورو / م 2) ؛ على الجانب الآخر من الجدول ، أغلقت مناطق مثل Navarra أو Albacete بانخفاض قدره 14٪ و 10.6٪ على التوالي.

يتناقض سيناريو ارتفاع الأسعار هذا مع الانخفاضات التي حدثت في عام 2021 نتيجة انخفاض الطلب أثناء الوباء. بعد ذلك ، كانت هناك 13 شهرًا من الهدنة التي انتهت في فبراير 2022 ، عندما تغيرت الأسعار وبدأت في الارتفاع دون فرملة. وسيواصلون القيام بذلك.

وتشير توقعات الخبراء الذين تمت استشارتهم إلى أن الإيجارات ستستمر في الارتفاع بنحو 5٪ العام المقبل. في غضون ذلك ، سيتراجع مستوى المبيعات مع انخفاض بنسبة 12٪ ، تباطأ بسبب ارتفاع الأسعار وانخفاض القوة الشرائية للعائلات.

في عام 2023 سنعود إلى أطراف المدن

الجزء الأسوأ هو عواصم المقاطعات ، حيث تتجاوز الأسعار في بعض الحالات 20 يورو / م 2 كما هو الحال في برشلونة ، أغلى مدينة للمستأجرين ؛ تليها مدريد (17.66 يورو / م 2) وسان سيباستيان (17.50 يورو / م 2). على العكس من ذلك ، كان زامورا الأرخص حيث بلغ 6.09 يورو للمتر المربع, بينما على العكس من ذلك ، في مناطق الضواحي ، خارج العاصمة وفي البلديات الداخلية ، يكون العرض أكثر مرونة".

ويؤكد لـ RTVE.es أن السبب "هو أن مدريد لا تزال الوجهة المفضلة للعمال والطلاب ، مما يؤدي إلى زيادة الطلب". ويخلص الخبير إلى أنه "في البلديات داخل المجتمع ، يكون العرض أوسع بسبب انخفاض الطلب". في الواقع ، ينعكس هذا أيضًا في السعر: وفقًا لبيانات من Fotocasa ، فإن سعر الإيجار 30 دقيقة فقط بالقطار من وسط مدريد أو برشلونة أرخص بنسبة 60 ٪.

لكل هذا ، يتفق الخبراء على أن هذا قد يعيد فتح الباب في عام 2023 للتأجير بعيدًا عن المدن الكبيرة: "لن يتمكن الناس من دفع الأسعار التي تطلبها مدن معينة ، لذلك سيسعون إلى إقامة سكنهم في كل مرة أبعد" ، يضيف مدير دراسات Pisos.com. حقيقة ، والتي بدورها ، يمكن أن يكون لها عواقب في سوق العمل ، "إجبار العمل عن بعد أو البحث عن وظيفة جديدة تروج لها".

شراء أو تأجير؟

بالنظر إلى هذا السياق ، مع ارتفاع أسعار الفائدة وأسعار الإيجارات الباهظة ، هل من المثير للاهتمام الشراء أو الإيجار؟ يشير المثمن UVE Valoraciones إلى أنه طالما أن دفعة الرهن العقاري أقل بنسبة 15٪ من الإيجار ، فسيكون الاستئجار أكثر إثارة للاهتمام.

ومع ذلك ، تذكر أن "العقبة الرئيسية" بالنسبة لمن يشترون لأول مرة هي الحاجة إلى توفير ما يعادل ثلث سعر شراء المنزل لتغطية الدفعة الأولى (20٪) والضرائب والمصاريف المرتبطة الشراء (بين 11٪ و 12٪ حسب المنطقة). لهذا السبب ، كما يدعو ، هناك "تدابير بديلة لتنظيم الإيجارات على أساس تسهيل الشراء من خلال ضمانات الدولة التي تسمح بتمويل أكثر من 80٪ من سعر الشراء".